Na ktoré najčastejšie ťarchy dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti?

Medzi predávanými nehnuteľnosťami sa objavujú aj byty alebo domy zaťažené nejakou ťarchou, resp. vecným bremenom. V niektorých prípadoch ich predávajúci zataja, čím môžu novému majiteľovi spôsobiť nečakané problémy. Riešením, ako sa vyhnúť takejto kúpe, je preveriť nehnuteľnosť a zistiť, či nie je niektorou z týchto najčastejších tiarch zaťažená.

Kým v minulosti sa kupujúci stretávali väčšinou len s vecným bremenom v podobe práva na doživotné užívanie, dnes sa pri kúpe nehnuteľnosti objavujú aj ďalšie prekážky. Niektoré sa týkajú vlastníckych pomerov medzi súkromnými osobami, pri iných vstupujú do hry ťarchy v prospech banky či mesta. Ničím výnimočným nie sú ani dlžoby, ktoré vyústili do exekúcií.

1. Ťarcha v prospech banky

S rastúcim dopytom po úveroch, ktorými sa financuje bývanie, pribúda bytov a domov, ktoré sú pri predaji zaťažené hypotekárnym úverom. Ich predajom ešte pred splatením úveru sa záložné právo banky aj napriek zmene majiteľa nevytráca. K tomu dôjde iba v prípade, keď sa zostatok dlžnej sumy predčasne splatí alebo sa zmení predmet zábezpeky, ktorým viac nebude predaná nehnuteľnosť. Banka následne nahlási túto zmenu katastru, ktorý v stanovenej lehote zapísanú ťarchu zmaže.

2. Ťarcha v prospech mesta 

Tento druh ťarchy môže vzniknúť pri bytoch, ktoré boli odkúpené od mesta. Deje sa tak pri predaji bytu, na ktorý dostal predávajúci od mesta pri odkúpení nehnuteľnosti do osobného vlastníctva zľavu s tým, že mesto naň vytvorilo záložné právo na určitú dobu. V prípade, že sa byt predáva pred uplynutím tejto doby, bývalý vlastník je povinný mestu zaplatiť sankciu. Pokiaľ ide o veľkú sumu a predávajúci nemá prostriedky, uhradiť ju musí kupujúci ešte pred prepisom bytu. Mesto totiž požiada kataster o zmazanie ťarchy až po uhradení tejto sankcie.

3. Ťarcha v prospech exekútora

Nevyrovnané exekúcie sú pri predaji nehnuteľnosti jednou z najväčších prekážok. Problémom je, že na nehnuteľnosť s takouto ťarchou nie je možné získať hypotéku. Banky ju poskytnú až po zmazaní ťarchy z listu vlastníctva, ku ktorému príde najskôr po vyrovnaní pohľadávky exekútora. Kupujúci tak musí prebrať vyrovnanie exekúcie na seba a celú dlžobu splatiť. Ak nedisponuje dostatočnými vlastnými zdrojmi, kúpa sa nebude môcť zrealizovať.

4. Právo na doživotné užívanie

Kým vyššie uvedené ťarchy sa pri predaji nehnuteľnosti zatajiť nedajú, pri vecnom bremene to možné je. Týka sa to aj práva na doživotné užívanie, ktoré fyzická alebo právnická osoba získa bez toho, aby bola vlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti. Kupujúci tak musí rátať s tým, že ak mu majiteľ tohto práva neodsúhlasí zrušenie vecného bremena, na užívanie predmetnej nehnuteľnosti si môže nárokovať až do smrti, kedy toto právo zanikne. Pri vecnom bremene v prospech právnickej osoby sa právo ruší zánikom právnickej osoby.

5. Právo na prechod cez pozemok

Vecným bremenom môže byť aj právo na prechod cez cestu alebo pozemok. Podobným prípadom je aj právo na vstup na pozemok alebo do nehnuteľnosti. Tieto práva môžu byť v katastri zapísané v prospech súkromných osôb alebo inštitúcií. Najčastejšie súvisia s právom prechádzať cez cestu, ktorá vedie súkromným pozemkom. Podobne ako pri ďalších vecných bremenách, aj tieto práva zanikajú smrťou oprávneného alebo súhlasom s jeho zrušením.

6. Zákaz nakladania s nehnuteľnosťou

K takémuto zákazu dochádza len výnimočne a vždy iba na určitú dobu. Dôvodom je možné ohrozenie vlastníckych práv majiteľa alebo spolumajiteľa nehnuteľnosti zo strany ďalšieho subjektu. Zákaz sa vydáva za účelom zamedzenia akéhokoľvek nakladania s predmetnou nehnuteľnosťou, pod čo spadá aj samotný predaj. Ten sa bude môcť uskutočniť najskôr až po vypršaní jeho trvania.

Každú z uvedených tiarch je možné pred kúpou odhaliť. Stačí si preveriť danú nehnuteľnosť požiadaním o predloženie listu vlastníctva na príslušnej správe katastra alebo jeho prezretím na oficiálnom katastrálnom portáli. Informácie o nehnuteľnosti nám poskytne aj notár alebo realitný maklér, ktorý má kúpu, resp. predaj nehnuteľnosti na starosti.

 

Zdroj foto: www.podnikatel.cz, www.fint.es