Ako sa vyhnúť kúpe nehnuteľnosti so skrytými chybami?

Nehnuteľnosť môže naoko vyzerať úplne ideálne. V spojitosti s výhodnou cenou to bude pre kupujúceho dostatočným dôvodom na jej zaobstaranie. Krátko na to sa však objavia prvé poruchy alebo škody. Takáto skúsenosť nie je medzi kupujúcimi ničím ojedinelým. Dôvodom sú práve skryté chyby, s ktorými danú nehnuteľnosť kúpili. 

Skryté chyby majú rôzny charakter, od čoho závisia aj rozdielne spôsoby, akými sa prejavujú. Kým niektoré vyústia do poškodenia zariadenia v interiéri, iné majú za následok zvyšovanie spotreby energií či zhoršenie stavu vnútornej mikroklímy. Bez ohľadu na charakter vybranej chyby, všetky bránia plnohodnotnému využívaniu nehnuteľnosti.

Čo sú skryté chyby a prečo sú problémom?

Definícia skrytej chyby nehnuteľnosti nie je jasne stanovená. Vo všeobecnosti však označuje škody alebo poruchy, ktoré pri kúpe bytu alebo rodinného domu nie sú viditeľné a majiteľ na nich kupujúceho neupozorní. Po uplynutí nejakého času, čo je nehnuteľnosť už vo vlastníctve nového majiteľa, sa však dôsledky neriešenia týchto škôd alebo porúch prejavia.

 Najčastejšie sa vyskytujúce skryté chyby:

- nefunkčný radiátor, ktorého funkčnosť sa v lete nedala skontrolovať

- nekvalitná tepelná izolácia budovy, v ktorej sa vytvárajú tepelné mosty

- skryté poruchy v elektrických rozvodoch, ktoré môžu spôsobiť skrat

- rôzne druhy statických chýb, ktoré ohrozujú celkovú stabilitu stavby

 Ako postupovať po odhalení skrytej chyby?

Ak nový majiteľ odhalí akúkoľvek skrytú chybu, ktorá vznikla ešte pred kúpou, má niekoľko možností, ako túto situáciu riešiť. Tie mu poskytuje Občiansky zákonník, podľa ktorého má v prípade zistenia nejakej poruchy alebo škody znemožňujúcej plnohodnotné užívanie danej nehnuteľnosti právo na reklamáciu a s ňou spojené právo na odstránenie alebo náhradu škôd.

Reklamácia – Podľa Občianskeho zákonníka má nový majiteľ na podanie reklamácie 3 roky, ak to v kúpnopredajnej zmluve nebolo dohodnuté inak. Odborníci však odporúčajú urobiť tak najneskôr do 24 mesiacov. Na základe reklamácie v lehote do 1 roka môže kupujúci následne požiadať o opravu alebo o náhradu škody.

Žiadosť o opravu na náklady predajcu – Ak sa potvrdí, že skrytá chyba vznikla ešte pred kúpou, nový majiteľ môže od toho predchádzajúceho požadovať nápravu tohto stavu na jeho vlastné náklady v plnej výške.

Žiadosť o primeranú zľavu z kúpnej ceny – Súčasťou reklamácie môže byť tiež možnosť požiadať bývalého majiteľa o zľavu z kúpnej ceny. Zľava však musí byť primeraná a reálne zodpovedať rozsahu škôd. 

Odstúpenie od kúpnopredajnej zmluvy – Za istých okolností môže kupujúci aj odstúpiť od kúpnopredajnej zmluvy. Deje sa tak najmä v prípadoch, kedy predošlý majiteľ nevie alebo nie je ochotný stav napraviť. Pri odstúpení od zmluvy musí kupujúcemu vrátiť zaplatenú kúpnu cenu v plnej výške.

 Nie každý predávajúci bude ochotný reklamáciu akceptovať. Aj preto sa kupujúcim odporúča nechať si vykonať vybrané druhy auditov a revízií ešte pred kúpou. Tie možné skryté chyby vyvrátia alebo potvrdia. Záujemca sa tak môže rozhodnúť, či sa kúpa takej nehnuteľnosti javí ako dobrý nápad alebo sa jej radšej vyhne.

 Ako odhaliť skryté chyby ešte pred kúpou?

Energetický audit – Podrobná kontrola energetického stavu budovy odhalí možné tepelné mosty, ktoré zvyšujú spotrebu energie. Odporúča sa vykonať najmä pri starších budovách, ktoré boli zateplené dávnejšie.

Technická inšpekcia – Mnohé skryté chyby odhalí aj technická inšpekcia nehnuteľnosti. Tá sa zameriava na odborné posúdenie stavu statiky, rozvodov aj izolácií a nachádzanie skrytých porúch, ktoré sa v nich objavujú.

Kompletné revízie – Čo nezistí technická inšpekcia, s tým pomôžu dôkladné odborné revízie. Pravidelné kontroly kotlov, sporákov alebo komínov sú podľa zákona dokonca povinné, takže nový majiteľ si pri ich vykonaní hneď splní jednu z povinností.  

Pomôže aj spolupráca s realitnou kanceláriou

V snahe vyhnúť sa kúpe nehnuteľnosti so skrytými chybami pomáha aj kúpa cez realitnú kanceláriu. Realitní makléri vedia takisto zhodnotiť základný stav objektu a jeho funkčnosti. V prípade podozrenia sami navrhujú vykonanie spomínaných auditov a revízií. Zároveň sú nápomocní pri hľadaní spôsobov, ako čo najefektívnejšie vyriešiť problémy skrytých chýb s predávajúcim.

 

Zdroj foto: www.homedsgn.com