Kedy sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť na osobu a kedy ako obchodný majetok?
Naša legislatíva umožňuje podnikateľom kupovať nehnuteľnosť ako súkromná osoba aj ako právnická osoba, ktorá môže zahrnúť predmet svojej kúpy do obchodného majetku. Obe možnosti majú niekoľko plusov aj mínusov. Od ich zohľadnenia závisí, ktorá forma kúpy je výhodnejšia.
Rozhodnutie, či kupovať nehnuteľnosť na osobu alebo ako obchodný majetok, ovplyvňuje niekoľko faktorov. Tým kľúčovým je účel využitia nehnuteľnosti a časový horizont, ktorý ju chce kupujúci využívať. Od toho sa odvíja aj daňové zaťaženie, resp. možnosť na platení daní ušetriť. Do hry vstupuje aj faktor spojený s úrovňou právnej ochrany majiteľa a jeho majetku.
Kedy je výhodnejšia kúpa nehnuteľnosti na osobu?
Kúpa nehnuteľnosti na osobu sa viac oplatí pri využívaní majetku na dlhší čas. Pokiaľ nie je zaradená do obchodného majetku, po uplynutí 5 rokov od termínu jej nadobudnutia ju majiteľ môže predať bez toho, aby musel štátu zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. S tým sa spája aj oslobodenie od platby zdravotných odvodov, ktoré sa platia len pri predaji nehnuteľnosti pred uplynutím 5-ročnej lehoty trvajúcej odo dňa nadobudnutia nehnuteľného majetku.
Predaj nehnuteľnosti po 5 rokoch od nadobudnutia a s tým súvisiace oslobodenie od dane nie je vždy ekonomicky výhodnejší krok. Pokiaľ majiteľ počas tejto 5-ročnej lehoty nehnuteľnosť prenajímal a popritom do nej investoval nemalé finančné prostriedky za účelom jej renovácie alebo iných opráv, v konečnom dôsledku môže byť celková výška nákladov na rekonštrukciu a výška nákladov na úhradu dane z prenájmu nehnuteľnosti vyššia ako v prípade daňovej povinnosti právnickej osoby predávajúcej obchodný majetok.
Kedy je výhodnejšia kúpa nehnuteľnosti ako obchodného majetku?
Podnikatelia si môžu vybrať, či kúpia predmetnú nehnuteľnosť ako súkromné osoby alebo si ju zaobstarajú ako obchodný majetok, ktorý napíšu na firmu. Druhá z uvedených možností je pre nich výhodnejšia najmä vtedy, keď predmet kúpy plánujú predať do 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia. V takom prípade zaplatia daň rovnako ako majitelia, ktorí predali nehnuteľnosť napísanú na osobu do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia, no vďaka príležitosti využiť odpočty DPH môže byť konečná výška dane porovnateľne nižšia.
Výhody plynúce z možnosti odpočtov DPH sa netýkajú všetkých právnických osôb. Využívať ich môžu iba firmy, resp. iné právnické osoby, ktoré sú platiteľmi DPH. Majiteľ nehnuteľnosti zapísanej do obchodného majetku zároveň musí s daným majetkom uskutočňovať zdaniteľné plnenia pre účely DPH. Ak ich neuskutoční, podľa aktuálne platnej legislatívy stráca nárok na tento odpočet, čím sa kúpa nehnuteľnosti ako obchodného majetku môže stať menej výhodnou ako kúpa na súkromnú osobu.
Kúpa nehnuteľnosti ako obchodného majetku sa javí ako plus aj z hľadiska ochrany majiteľa. Po právnej stránke je obchodný majetok chránený pomerne menej, no po ekonomickej je to presne naopak. Na rozdiel od nehnuteľnosti kúpenej na súkromnú osobu podlieha menšiemu riziku prepadnutia majetku alebo jeho časti. Táto forma kúpy je tak odporúčaná najmä vtedy, keď je majetok napísaný na osobu ohrozenú slabým ekonomickým zabezpečením.
Pri rozhodovaní medzi kúpou nehnuteľnosti na osobu a kúpou ako obchodný majetok je nutné posudzovať každý prípad individuálne. Pre niekoho môže byť viac výhodné napísať byt, dom či iný typ nehnuteľnosti na firmu, inému sa zas nehnuteľnosť oplatí kúpiť skôr ako súkromnej osobe. Závisí to od niekoľkých faktorov vyplývajúcich z viacerých okolností sprevádzajúcich kúpu nehnuteľnosti a jej následné využívanie.
Zdroj foto: www.pixabay.com
